減価償却とは、事業において資産の価値を少しずつ減らして計上する会計処理ですが、自宅や相続した家屋などを売却するときにも必要となります。
不動産の売却益は譲渡所得として確定申告しますが、譲渡所得を明確にするには減価償却費を算出しなければなりません。
そこで今回は、不動産売却に必要な減価償却とはなにか、減価償却費の計算方法や注意点をご紹介します。
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不動産の売却時に計算が必要な減価償却費とは
減価償却費とは、年数に応じて資産の価値が減少していく分を金額で示したものです。
事業用ではない自宅などを売却したときにも、確定申告の際に減価償却費を計上する必要があります。
不動産の売却益は、譲渡所得として譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は売却価格から取得費を差し引いたものですが、この取得費は購入金額そのままではなく建物の減価償却費をマイナスしなければなりません。
そして譲渡所得税は、売却した不動産をいつ誰が所有していたかによって税率が変わります。
譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を越えれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得に分類され、長期譲渡所得のほうが税率は低くなります。
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不動産売却における減価償却費の計算方法！確定申告は必要？
減価償却が必要なのは、年が経つにつれ資産価値が低下していく建物部分のみです。
事業用ではない住居の減価償却費は「定額法」による以下の計算式で算出されます。
減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
取得価額は建物を購入したときにかかった金額で、仲介手数料や不動産取得税などの取得コストも含めます。
償却率とは、1年でどのくらい価値が減少するかの指標で、建物の用途・構造などにより値が異なるため国税庁のサイトを参考にしましょう。
経過年数は、物件の築年数ではなく自身が所有していた期間です。
ただし、譲渡所得が0やマイナスの場合、確定申告の義務はありません。
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不動産売却時における減価償却費の注意点
注意点の1つ目は、建物の取得額がわからないケースです。
建物の購入金額が証明できる売買契約書などの書類がなにもない場合は、売却金額の5％が概算取得費とみなされます。
概算取得費より実際の購入金額が高かった場合は、損してしまうため注意が必要です。
また、書類で確認できる取得費が概算取得費よりも安い場合にも、取得費を売却金額の5%に設定できます。
2つ目の注意点は、譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が発生した場合です。
所有期間5年以上の不動産売却による長期譲渡所得であれば、確定申告すると給与所得などと損益通算できます。
その年で控除しきれなくても以降3年間にわたり繰り越して所得税や住民税が減税できますので、5年以上所有した住居を売却した場合は確定申告をおこないましょう。
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まとめ
マイホームなどの不動産を売却した時には減価償却費の計算が必要です。
減価償却は建物部分のみ必要で、「減価償却費＝取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で算出できます。
譲渡所得が出たときだけでなく譲渡損失の場合でも、長期譲渡所得であれば確定申告により節税が可能です。
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