不動産売買をおこなう際に、必要な費用として把握しておきたいのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は、不動産会社に売買の成功報酬として支払う費用で、上限額が決められているため、事前に相場を把握しておくと資金計画が立てやすくなるでしょう。
そこで、不動産売買時の仲介手数料とはなにか、仲介手数料の相場と内訳について解説します。
不動産の購入・売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売買時に必要な仲介手数料とは？
不動産売買では、さまざまな費用や税金がかかりますが、そのうちの1つに「仲介手数料」があります。
ここでは、仲介手数料とはどのような費用なのかを解説します。
仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬のことです。
不動産を売却・購入する際、一般的に不動産会社に仲介を依頼します。
その際、不動産会社と媒介契約を締結し、物件を探したり、売買先を探したりする活動をおこないます。
この活動によって、売主と買主の売買が成立した場合に発生する費用が仲介手数料であり、仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。
不動産会社は、売買に必要な営業活動だけでなく、契約書類の作成や契約から引き渡しまでの事務手続きもおこないます。
仲介手数料には、これらの活動に対する代行費用も含まれています。
なお、売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料は請求されません。
仲介手数料を支払うタイミング
前述のように、仲介手数料は売買成立の成功報酬であるため、不動産の売買が成立するまでは支払う必要はありません。
また、仲介手数料は取引される売買価格に基づいて算出されるため、売買が成立しなければ算出することもできません。
支払うタイミングは、売買契約時に仲介手数料の半分を支払い、引き渡し後に残りの半分を支払うのが一般的です。
全額を一括で支払うことも可能ですが、不動産売買は売主と買主との売買成立後も、引き渡しまでにさまざまな手続きが続きます。
そのため、一度に全額を支払うのではなく、2回に分けて支払うことが賢明です。
また、スムーズに取引を完了させるため、支払うタイミングについては事前に不動産会社に確認しておくことをお勧めします。
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不動産売買時にかかる仲介手数料の相場
不動産売買時に仲介手数料が発生することがわかったものの、どのくらいかかるのか相場を知りたいという方もおられるでしょう。
仲介手数料は、法律により請求できる上限額が決まっています。
ここでは、仲介手数料の相場・上限額と計算方法について解説します。
仲介手数料は上限額が決まっている
不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法により、売主・買主に請求できる上限額が決められています。
逆にいえば、上限額以上の金額は発生しないため、それ以上請求されることはありません。
なお、上限額を超えた請求は法令違反となります。
ただし、法律で定められているのは上限額のみであり、下限額については不動産会社が自由に決めることが可能です。
不動産売買の際の仲介手数料は、以下のように定められています。
●売買価格が400万円を超える場合：売買価格×3％＋6万円＋消費税
●売買価格が200万円超え～400万円以下の場合：売買価格×4％＋2万円＋消費税
●売買価格が200万円以下の場合：売買価格×5％＋消費税
なお、仲介手数料は、上限額もしくはその付近で請求するケースがほとんどです。
そのため、仲介手数料を把握したい場合は、上記の計算式に当てはめて算出すると良いでしょう。
仲介手数料の計算方法の具体例
では、実際にどのように計算するか、具体例を挙げて仲介手数料を計算してみましょう。
たとえば、売買価格が2,000万円の場合の仲介手数料は、以下のように計算できます。
仲介手数料＝2,000万円×3％＋6万円×消費税10％＝72万6,000円
この場合であれば、72万6,000円を上限に仲介手数料がかかることになります。
800万円以下の低廉な空き家は例外
800万円以下の不動産を売買する際は、仲介手数料に注意が必要です。
2018年1月1日から、仲介手数料については400万円以下の不動産の売買において、売主に「18万円＋消費税」を上限に請求できると定められていました。
しかし、2024年7月1日からは、800万円以下の不動産について、「30万円＋消費税」を上限に、売主と買主からそれぞれ請求できるようになりました。
これらの変更は、空き家が社会的な問題となっている中で、空き家の流通性を高めることを目的としています。
したがって、800万円以下の不動産の売買については、先に説明した計算方法とは異なる点に注意が必要です。
ただし、「800万円以下なら仲介手数料が30万円＋消費税」となるわけではありません。
これは、不動産会社からの説明に同意した場合のみ、費用を請求することができる点に留意する必要があります。
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不動産売買時にかかる仲介手数料の内訳
不動産売買時に発生する仲介手数料ですが、具体的にどのようなものが含まれているのでしょうか。
ここでは、仲介手数料の内訳を解説します。
依頼する内容によっては、仲介手数料以外の費用が発生するケースもあるため、どのような業務が仲介手数料に含まれているか把握しておきましょう。
仲介手数料の内訳
仲介手数料に含まれているものは以下のとおりです。
●広告・宣伝費用
●内覧対応
●売買契約書・重要事項説明書の作成
●不動産の登記や権利情報の調査
●必要書類の準備や支払い手続き
仲介手数料は、販売活動だけでなく、書類作成や事務手続きなども含まれています。
このように、仲介手数料には、不動産会社がおこなう通常業務のなかで生じる費用が含まれています。
さらに、不動産診断やファイナンシャルプランニング、耐震・耐久・老朽診断などがサービスに含まれているかどうかを確認しておくことが望ましいでしょう。
通常の業務以外は実費が発生する
前述のように、仲介手数料に含まれるのは、不動産売買における通常業務です。
そのため、依頼者が特別に依頼した場合や、通常業務以外で発生した費用については、実費請求される可能性があるため注意が必要です。
具体的には、以下のような場合に実費請求されることがあります。
●通常の範囲を超える宣伝広告を依頼した場合
●遠方の取引希望者と交渉した際の交通費
たとえば、不動産会社が通常おこなう宣伝広告以外で、新聞や雑誌への掲載を依頼した場合、その際にかかった広告費は別途請求される可能性があります。
また、所在地から遠く離れた場所に住む方との取引のためにかかった交通費なども、同様に別途請求される場合があります。
仲介手数料はあくまでも通常業務に対する費用です。
そのため、売主・買主の要望により発生した費用や、通常の仲介を超えた特別な費用については、全額請求される可能性があるため注意が必要です。
このように、仲介手数料に含まれないケースもあるため、要望する前に事前に費用が発生するかどうかを確認しておくと安心でしょう。
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まとめ
不動産売買では、売買成立の成功報酬として、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料には、売買価格に応じて定められた上限額が決まっており、不動産会社はそれを超えて請求することはありません。
ただし、依頼者が希望する通常の範囲を超えた業務については、別途費用が発生する可能性があるため注意が必要です。
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